Этот формат, который предусматривает размещение апартаментов в комплексе под единым управлением профессиональной управляющей компании или гостиничного оператора, активно развивается на фоне роста внутреннего туризма и введения запрета на строительство апартаментов для постоянного проживания в отдельных регионах России. В CORE.XP рассказали о трендах и трансформации такого вида недвижимости.
Интересно, что, по данным Минэкономразвития, за 10 месяцев 2025 года внутренний туризм вырос на 4,8% — число туристических поездок по стране достигло 76,2 млн. Рост путешествий напрямую отражается на загрузке гостиниц и апарт-отелей. По информации Росстата, за 8 месяцев 2025 года численность гостей в коллективных средствах размещения составила 61,7 млн человек. Это на 5% выше показателей прошлого года.
Параллельно растет и предложение: по оценке экспертов жилого направления CORE.XP, за первые три квартала 2025 года в России введено 5 176 гостиничных номеров в сетевых и несетевых классифицированных гостиницах 3–5 звезд с номерным фондом более 100 номеров, что почти в три раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. На этом фоне сервисные апартаменты стали новым инвестиционным продуктом, позволяющим собственникам получать доход за счет участия в гостиничном бизнесе без необходимости самостоятельного управления объектом.
В CORE.XP назвали пять ключевых трендов, которые сегодня формируют рынок сервисных апартаментов.
Первый — прозрачность и стандарты. После введения обязательной классификации средств размещения рынок гостиничных услуг становится более «белым»: неклассифицированные объекты не могут легально принимать туристов и размещаться в системах бронирования. В этих условиях решающим фактором становится бренд оператора и единое профессиональное управление, которое гарантирует соблюдение стандартов, понятную отчетность, маркетинг, продажи и работу с отзывами.
Второй тренд — рост спроса на краткосрочное размещение с полноценным бытом. Все больше поездок связано с семейными путешествиями, командировками на несколько недель, релокацией внутри страны и проектной работой. Сервисные апартаменты отвечают запросам: гости получают кухню, места для хранения, зону для работы, прачечную, при этом сохраняя привычный гостиничный сервис — ресепшн, клининг и безопасность.
Третьим трендом эксперты назвали расширение набора услуг и инфраструктуры внутри апарт-комплексов. Современные проекты все чаще включают коворкинги и переговорные, фитнес и SPA, рестораны, мини-маркеты 24/7, детские комнаты, сервисы хранения и трансфер и предоставляют прочие гостиничные услуги. Это повышает комфорт для гостей и позволяет обеспечивать стабильную загрузку номерного фонда в течение всего года.
Четвертый тренд — прозрачная модель ценообразования и доходности. В отличие от сдачи квартир в аренду, в сервисных апартаментах доход распределяется между всеми собственниками по принципу единого бизнеса, а не зависит от того, насколько удачно сдался конкретный номер. Такой подход сглаживает сезонность и позволяет спрогнозировать финансовый результат.
Пятым трендом является расширение географии и переход к сетевым форматам. Сервисные апартаменты все чаще появляются не в виде отдельных проектов, а как часть масштабных сетей в городах с устойчивым туристическим и деловым спросом. Яркий пример — Санкт-Петербург, где сервисные апартаменты доминируют внутри сегмента апартаментов, занимая 69% в общем объеме. Активное развитие формата также идет в Москве и туристических регионах (Краснодарский край, Республика Алтай, Архыз, Калининградская область и др.), что подтверждает его востребованность и долгосрочный потенциал.
Среди основных покупателей сервисных апартаментов сегодня можно выделить несколько типов. Первый — это частные инвесторы, которые предпочитают не вникать в операционные процессы и делегировать управление своими активами профессионалам. Для них важны понятные стандарты работы и регулярная отчетность, а также возможность решить все задачи — от поиска арендаторов до клининга и ремонта — без их участия. Вторая группа — это собственники, использующие апартаменты в гибридном формате: как для личного проживания во время поездок, так и для сдачи в аренду и получения дохода в те периоды, когда объект не используется. Отдельную аудиторию составляют инвесторы, ориентированные на максимальную защиту своих вложений. Они предпочитают инвестировать в коллективные форматы, включая ЗПИФы недвижимости, владеющие гостиничными объектами. Такой формат позволяет войти в сегмент с минимальной суммой — стоимость пая может составлять всего 3–5 тыс. рублей, и становится удобной альтернативой покупке целиком апартамента, стоимость которого оценивается в миллионы рублей.
Чаще всего сервисные апартаменты относятся к бизнес- и премиум-классу. Это связано с тем, что такой формат требует высоких затрат на его обслуживание: персонал, инженерные системы, общественные пространства, системы безопасности и продвижение. В комфорт-классе формат сервисных апартаментов также встречается, но сервис в них обычно проще, площади для проживания оптимизированы, а целевая аудитория отличается от более дорогих классов.
Эксперты жилого направления CORE.XP отмечают, что формат гостиничной недвижимости в России имеет хорошие перспективы на ближайшие годы. В 2025–2027 годах ожидается рост внутренних поездок, что поддержит устойчивый спрос на отели, особенно в крупных городах и на ряде развивающихся курортных направлений. Развитию рынка также будет способствовать расширение финансовых инструментов. Продажа гостиничной недвижимости коллективным инвесторам с использованием эскроу-счетов открывает новые возможности для привлечения в отрасль частных инвесторов. На этом фоне сегмент коллективных инвестиций будет расти: снижение доходности банковских депозитов и волатильность фондового рынка усиливают интерес к инструментам с профессиональным управлением, в том числе к закрытым паевым инвестиционным фондам. Для инвесторов это становится логичным выбором в условиях высокой стоимости капитала и повышенного запроса на контроль рисков.
«Сервисные апартаменты в России переживают процесс трансформации, превращаясь в управляемый гостиничный продукт — с профессиональным оператором, современными стандартами, прозрачной и устойчивой финансовой моделью на горизонте 5–10 лет. В ближайшей перспективе они станут достойной альтернативой классическим инвестициям в недвижимость», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.
Комментариев пока нет.